未经房产共有权人同意买卖合同是否有效？

    因未经房产其他共有人同意出售房产，导致买卖无效发生纠纷的情况占二手房买卖纠纷中很大的比例。经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。
    对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，所有人登记仅为出卖人一人的，虽然当时出卖人有配偶，该房产属夫妻共同财产。或共有人还有家庭其他成员，该房产属家庭共有财产。但基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；出卖人的配偶或其他家庭成员不能主张合同无效。但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，出售时其他权利人不知道，事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。