“一房二卖”，应如何处理？

    一物数卖，自古有之，在物价波动之际，最为常见，而此多出于出卖人罔顾信用，图谋私利。近年我国各地的房价大都上涨很快，一些利欲熏心的卖房人就有了“一房二卖”的行为。

    在处理这类问题时，以前有很多人对此存在认识上的误区：一种是，二次买卖中，已登记的卖房行为有效，未登记的卖房行为无效。最高法院《司法文件选》1990年第十期所载最高法院给黑龙江省高级法院的批复意见中就有，未办理登记，民事法律行为未成立，一方可反悔，这样的意见。第二种是，二次买卖中，签订在先的卖房合同有效，签订在后的卖房合同无效。通过近几年法律界的探讨，普遍认为这两种认识是不正确的。因为：

    1， 未登记的房屋买卖，并不影响合同的效力。

    房屋买卖合同不属必须经国家机关批准，备案才有效的合同，房产登记只是对房屋确权的程序，只是合同履行中的一个阶段。没办理房产登记不影响合同的效力。

    2，未登记的房屋买卖，前后两个合同都是有效的。一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，仅享有债权，债权不能对抗第三人，不能主张第二个买房人侵犯了他的所有权。所有权仍属出卖人，他仍有权第二次出卖。因此，“一房二卖”的两份合同均为有效。除非第二个购买人属恶意第三人，明知此房已出卖，他的行为就损害了第一个买房人的利益。这种情况后合同应无效。

    一，发生了“一房二卖”，应如何处理：

    （一）两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。

    （二）两份合同均未办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，我们应当遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易。

    （三）两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记，(不管房屋是交付了那一方)。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按物权对世原理，物权公示原理，和物权优先于债权原理。中能确认已办理过户登记合同的效力。

    （四）在第一个买房人已办过户后又卖第二人，因这时出卖人已没有所有权，所以他的第二次卖房是无效的。 

    二，买房人的利益如何保护：

    （一）出卖人是房地产开发企业的，对其违约的处理和法律适用。

    出卖人是房地产开发企业的，其“一房二卖”，应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

    （二）卖房者是非房地产开发企业的一般人，对其违约的处理与法律适用。

    这类卖房者是指，因自己生活需要或者经营所需，将自已生活居住使用或者经营所有的房屋卖出变现的个人或者企业。这类卖房者若违约，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因为该解释是特指房地产开发企业；也不能适用《中华人民共和国消者权益保护法》，因为该法所特指的专指经营者与消费者之间出现的争执，而这类卖房者是不能算为经营者的。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息，和赔偿损失。