当前二手房买卖中发生纠纷的特点

         当前二手房买卖中发生纠纷的特点一是,出卖人反悔的多。这类案件在房屋买卖合同纠纷案件中所占比重较大，能达到全部房屋买卖合同纠纷类案件的三成。主要是因为近两年北京房价涨幅惊人，很多已经卖出的房产短期内每平米升值数百元甚至上千元。受利益驱动的卖房者，包括房地产的开发商，为了弥补自己卖出价与现在市场价的差额损失，绞尽脑汁让已经成交的房屋买卖合同无效，因而引发诉讼。此外，其他原因还有：二手房交易手续复杂，造成双方签署买卖合同到房屋过户之间产生较大时间差，易造成二手房主心态变化；房屋产权登记制度不合理，现行房屋产权登记制度往往仅登记一名所有权人，买房人在买房时很难发现所购房屋还有共有人，交易之后卖房人常以其他共有人不知情为借口，要求解除合同。其他原因还包括，中介公司操作不规范；房价上涨后，许多农民将宅基地房屋卖给城镇居民后反悔，从而起诉要求收回住房。还有一些卖房人，包括提供包销服务的房地产中介企业，在房屋已经卖出但尚未办理产权过户手续的情况下，又把房屋卖给出价更高的第三方以赚取更多的差价，因而发生诉讼。       卖房人反悔的理由多种多样，比较常见的有：尚未收取定金，尚未办理房产证；夫妻双方中有一方不同意；“央产房”不能上市；签订房屋买卖合同时存在着欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解或显失公正等违反法律强制性规定的情形等。 二手房主反悔借口主要有以下几种，其一是以所售房屋是夫妻共同财产，夫妻一方在出售二手房时没有征得另一方同意，以此理由要求解除卖房合同收回房屋；其二是称所售房屋是央产权，政策规定不允许出售（法官介绍，实际上央产权二手房买卖已经解冻）；其三是以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由，要求认定买卖合同无效；再有以中介公司没有及时转交买房人的定金为由，要求认定合同无效。    二是,该类案件以买房人起诉的多.该类案件中，如果是一房二卖的情况则以买房人作为原告提起诉讼的居多；如果是卖房人对已经成交的房产交易反悔，则以卖房人作为原告提起诉讼的居多。房屋过户手续已经办理完毕，物权已经发生转移。但是因房价的剧涨，卖房人觉得自己吃亏了，于是就以种种理由请求法院确认合同无效，因而作为原告诉至法院。      三是, 以卖房人败诉的多.根据“合同必须遵守”的法律原则，在房屋买卖合同没有无效事由或没有被依法撤销的情况下，不论是买房人还是卖房人都应严格按照房屋买卖合同履行各自的义务，除非有实体法上的免责事由，如不可抗力等。卖房人一房二卖一般都很少有实体法上的免责依据，卖房人事后反悔也往往无正当理由，因而难逃败诉的风险。