二手房交易案例

    案例一：中介公司行为不规范导致无法成交 
    赵先生年岁已大，欲卖房后再买房屋与子女共同居住，经中介公司介绍，赵先生与宋先生签订了《房屋买卖合同》，中介公司与双方签订《居间中保合同》及补充协议。合同签订后，宋先生向中介公司支付了定金2万元、信息服务费、代办产权过户费、房屋评估费等。
    由于三方合同中约定了必须办理公证，赵先生及其家人两次持有效证件到公证处办理公证。中介公司人员第一次持他人的身份证，欲以未到场人的名义办理委托公证，因手续不完全，不能证明系中介公司委托，未办成公证。第二次，中介公司人员因不能提供有效手续，未完成公证。
    此后，赵先生家人继续与中介公司及宋先生面谈卖房一事，但中介公司仍未明确公证的委托内容。赵先生与中介公司就公证内容和事项无法达成一致，当事人之间产生争议。三方因上述事项无法继续进行，长时间不能完成交易，不但赵先生无法及时以当时的价格购买房屋，也使宋先生无法获得欲购买的房屋，买卖双方都有损失。
       法院认为，中介公司违反合同约定，应当承担违约责任。因为合同长时间无法得到履行，已经给买卖双方造成了损失，在无法继续履行的情况下，应当解除合同。而合同无法继续履行的原因，系由中介公司的违约行为造成的，其应承担因违约行为给当事人造成的损失。判定解除合同，由中介公司承担相应责任。 
    案例二：以夫妻一方未同意主张合同无效不对抗善意第三人
    张先生、李先生、中介公司三方签订房屋买卖合同，张先生将房屋（包括一个车位）以270万元的价格卖给李先生。
    合同签订后，张先生拒绝履行合同，其妻子主张买卖合同未经其同意，属于无效买卖。李先生无奈，向法院起诉要求履行合同，赔偿违约金。张先生主张三方签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，属无效合同。 
     法院认为，三方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效，违约方应承担相应的法律责任。李先生主张要求张先生继续履行房屋买卖合同、交付房屋（包括一个车位）、中介公司协助办理相关房屋过户手续，法院予以支持。根据房屋买卖合同的约定，张先生如果违约，则必须向李先生双倍返还定金，同时中介公司根据合同约定负有直接向李先生双倍返还定金的义务。法院判张先生、中介公司共同双倍返还定金。